2021다250285
대법원 2023.04.13 선고 · 민사
판시사항
[1] 약관에 정하여진 사항이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있거나 이미 법령에 의하여 정해진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 경우, 사업자에게 설명의무가 있는지 여부(소극) [2] 주택법 제65조 제1항 제2호에서 입주자저축 증서 등의 양도·양수 행위를 주택 공급질서 교란행위로 금지하는 취지 [3] 북한이탈 주민인 甲이 불법적인 알선 조직에 주택청약저축통장 등을 양도하고도 이를 숨기고 乙 주식회사가 공급하는 아파트의 특별공급 입주자로 선정되어 공급계약을 체결하였는데, 공급계약서에 공급받는 자가 주택공급에 관한 규칙에 위배되는 행위를 하였을 때 乙 회사가 공급계약을 해제할 수 있고, 이 경우 공급대금 총액의 10%가 위약금으로 乙 회사에 귀속된다고 규정되어 있었으며, 이에 따라 乙 회사가 공급계약을 해제한 사안에서, 위 위약금 조항이 설명의무의 대상이 된다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례
판결요지
[1] 사업자는 계약의 성질상 설명하는 것이 현저하게 곤란한 경우가 아니라면 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 하고(약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항), 이러한 약관의 설명의무를 위반하여 계약을 체결한 때에는 약관의 내용을 계약의 내용으로 주장할 수 없다(제3조 제4항). 그러나 사업자의 약관 설명의무는 계약 상대방이 알지 못하는 가운데 약관에 정해진 중요한 사항이 계약 내용으로 되어 예측하지 못한 불이익을 받게 되는 것을 피하는 데 근거가 있다. 따라서 약관에 정하여진 사항이더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나, 이미 법령에 의하여 정해진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 사업자에게 설명의무가 없다. [2] 주택 공급질서 교란행위 금지 및 위반에 대한 처벌 규정은 구 주택건설촉진법의 1977년 개정 시 신설되어 이후 공급질서 교란행위자에 대한 공급계약 취소 규정이 신설되고, 공급계약 취소가 기속행위로 규정되기에 이르렀다. 입주자저축 증서 등의 양도·양수 행위는 주택 공급질서 교란행위의 하나로서(주택법 제65조 제1항 제2호) 금지된다. 그 취지는 주택의 최초 공급단계부터 정해진 요건을 갖춘 주택청약종합저축 가입자에게만 인정되는 ‘주택을 공급받을 수 있는 지위’를 임의로 제3자에게 이전하여 주택법령이 마련한 주택 공급질서를 교란시키는 것을 방지함으로써 투명하고 공정한 주택공급 절차를 확립하고, 이를 통해 실수요자 위주의 건전한 주택공급체계의 토대를 형성하려는 것이다. [3] 북한이탈 주민인 甲이 불법적인 알선 조직에 주택청약저축통장 등을 양도하고도 이를 숨기고 乙 주식회사가 공급하는 아파트의 특별공급 입주자로 선정되어 공급계약을 체결하였는데, 공급계약서에 공급받는 자가 주택공급에 관한 규칙에 위배되는 행위를 하였을 때 乙 회사가 공급계약을 해제할 수 있고, 이 경우 공급대금 총액의 10%가 위약금으로 乙 회사에 귀속된다고 규정되어 있었으며, 이에 따라 乙 회사가 공급계약을 해제한 사안에서, 계약 일방 당사자의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우를 대비하여 대금 총액의 10%에 해당하는 위약금 약정을 하는 것은 거래상 흔히 접할 수 있을 뿐만 아니라, 공급계약 해제 및 위약금 귀속 사유가 된 ‘주택법 제65조 제1항 위반 행위’는 사회적·정책적 배려에 따라 특별공급되는 주택을 공급받을 지위를 임의로 제3자에게 이전함으로써 실수요자 위주의 주택공급체계 및 공정한 주택공급 절차를 위반하여 주택 공급질서를 교란시킨 것으로서 형사처벌 대상이 될 정도로 사회적 비난가능성과 책임 정도가 크고, 위약금 조항은 공급받는 자의 이러한 귀책사유 때문에 공급계약이 유지될 수 없게 되어 공급자가 재공급 절차를 진행하는 과정에서 발생 가능한 손해의 배상에 관한 법률관계를 간이하게 해결하려는 취지의 손해배상액의 예정이며, 乙 회사와 공급계약을 체결한 甲 또는 아파트를 공급받기 위해 공급계약을 체결하는 사람들로서는 공급질서 교란행위를 통해 공급계약 체결에 이르더라도 발각되면 공급계약이 유지될 수 없고 그 때문에 발생 가능한 乙 회사의 손해를 배상해야 할 의무가 있다는 점은 乙 회사의 개별적 설명이 없어도 충분히 예상할 수 있다 할 것인데도, 위 위약금 조항이 설명의무의 대상이 된다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.
참조조문
[1] 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항, 제4항 / [2] 주택법 제65조 제1항 제2호, 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전부 개정되기 전의 것) 제47조(현행 주택법 제65조 참조) / [3] 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항, 제4항, 주택법 제54조, 제65조 제1항, 주택공급에 관한 규칙 제4조 제1항 제1호, 제2호, 제35조, 민법 제398조
참조판례
[1] 대법원 2003. 5. 30. 선고 2003다15556 판결(공2003하, 1441), 대법원 2007. 4. 27. 선고 2006다87453 판결(공2007상, 780), 대법원 2018. 10. 25. 선고 2014다232784 판결(공2018하, 2201) / [2] 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022도3044 판결(공2022하, 1561), 헌법재판소 2022. 3. 31. 선고 2019헌가26 전원재판부 결정(헌공306, 489)
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