2023가단133077
대구지법 2024.08.09 선고 · 민사
판시사항
공인중개사 甲이 임차인인 乙에게 다가구주택에 관한 임대차계약을 중개하면서 중개대상물 확인·설명서를 교부하였는데, 乙이 확정일자를 받아 전입신고를 한 다음 위 주택에 관한 경매개시결정이 내려졌고, 이에 乙이 甲을 상대로 확인·설명의무를 해태하였다는 이유로 손해배상을 구하고, 한국공인중개사협회를 상대로는 甲이 한국공인중개사협회와 체결한 공제계약에 따른 공제금을 구한 사안에서, 甲은 乙에게 공인중개사법과 그 시행령에서 정한 확인·설명의무를 해태하여 공인중개사법 제30조에 따른 손해배상책임을 지고, 한국공인중개사협회와 공제계약을 체결한 甲이 중개 과정에서 공인중개사로서의 확인·설명의무를 해태함에 따라 乙에게 손해배상책임을 지는 이상, 한국공인중개사협회도 공제계약에 따라 공제가입금액의 범위 내에서 공제금을 지급할 의무가 있다고 한 사례
판결요지
공인중개사 甲이 임차인인 乙에게 다가구주택에 관한 임대차계약을 중개하면서 중개대상물 확인·설명서를 교부하였는데, 乙이 확정일자를 받아 전입신고를 한 다음 위 주택에 관한 경매개시결정이 내려졌고, 이에 乙이 甲을 상대로 확인·설명의무를 해태하였다는 이유로 손해배상을 구하고, 한국공인중개사협회를 상대로는 甲이 한국공인중개사협회와 체결한 공제계약에 따른 공제금을 구한 사안이다. 甲은 乙에게 위 주택 중 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 위 주택의 다른 임차인의 임대차보증금을 실제와 달리 설명한 점, 임대인이 권리관계에 관한 자료요구에 불응하여 다른 임차인의 임대차 내용에 대한 정확한 확인이 곤란하였다고 하더라도 이와 같은 사정을 乙에게 고지하거나 중개대상물 확인·설명서에 기재하였어야 함에도 이를 이행하지 않은 점, 乙이 주택 일부를 임차하기 전에 이미 주택의 임차인이 되어 임대차보증금에 관한 우선변제권을 취득한 임차인들의 임대차보증금 및 근저당권의 채권최고액을 합산하면 주택 및 대지의 가액을 초과하는바, 乙이 이러한 사정을 알았다면 임대차계약을 체결하지 않거나 적어도 임대차보증금 등 계약조건을 변경하였을 것으로 보이는 점에 비추어, 甲은 공인중개사법과 그 시행령에서 정한 확인·설명의무를 해태하여 공인중개사법 제30조에 따른 손해배상책임을 지고, 공인중개사법 제33조 제1항 제4호는 ‘해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위’를 개업공인중개사의 금지행위로 정하고 있고, 공제약관 제7조 제5호가 ‘공인중개사법 제33조의 규정에 의거 개업공인중개사의 금지행위로 정하고 있는 중개행위 등으로 발생한 손해’에 대해서는 보상하지 않는다고 규정하고 있는 사실이 인정되나, 개업공인중개사의 중개행위로 거래당사자에게 발생하는 손해는 대부분 개업공인중개사 등이 거래당사자에게 거래상 중요한 사항을 고의 또는 과실로 사실과 다르게 설명하였으나 거래 당사자가 이를 믿고 거래함으로써 발생하는데, 한국공인중개사협회의 공제약관 제7조 제5호에 따라 공인중개사법 제33조 제1항 제4호에서 정한 금지행위를 한국공인중개사협회가 보상하지 아니한다고 본다면, 일부 개업공인중개사의 과실로 인한 손해를 제외한 대부분의 개업공인중개사의 중개행위로 인한 손해에 관하여 한국공인중개사협회의 공제금 지급책임이 면제될 뿐 아니라, 개업공인중개사의 행위의 불법성이 더 큰 경우에 한국공인중개사협회의 공제금 지급책임이 오히려 면제되는 결과를 초래하게 되는바, 이는 개업공인중개사가 거래당사자에게 부담하게 되는 손해배상책임을 보증하여 거래당사자의 이익을 보호하고 부동산거래의 안정성을 확보하고자 하는 공제제도의 사업 목적과 취지에 반하고, 거래당사자의 공제금청구권을 본질적으로 제한하는 것으로 허용될 수 없으므로, 개업공인중개사의 중개행위가 공인중개사법 제33조의 각 금지행위 중 같은 조 제1항 제4호에 해당되는 경우에 관하여는 한국공인중개사협회의 공제약관 제7조 제5호의 효력을 인정할 수 없으므로, 한국공인중개사협회와 공제계약을 체결한 甲이 중개 과정에서 공인중개사로서의 확인·설명의무를 해태함에 따라 乙에게 손해배상책임을 지는 이상, 한국공인중개사협회도 공제계약에 따라 공제가입금액의 범위 내에서 공제금을 지급할 의무가 있다고 한 사례이다.
참조조문
공인중개사법 제30조, 제33조 제1항 제4호, 제42조, 공인중개사법 시행령 제21조, 민법 제680조, 제681조
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